河南房地產(chǎn)調控新政再出臺 鄭州房?jì)r(jià)不得高于去年10月

　　□記者孫煊哲

　　核心提示|河南房?jì)r(jià)限價(jià)政策終于落地。27日，省住房和城鄉建設廳、省國土資源廳聯(lián)合發(fā)布《河南省住房和城鄉建設廳河南省國土資源廳關(guān)于貫徹落實(shí)建房〔2017〕80號文件加強近期住房及用地供應管理和調控有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，明確規定：鄭州市新備案預售商品住房銷(xiāo)售均價(jià)原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jì)r(jià)格水平，且不得捆綁車(chē)位銷(xiāo)售以及設置其他附加條件。

　　【“靴子”落地】

　　“暗流涌動(dòng)”的限價(jià)落地：鄭州新備案商品房銷(xiāo)售均價(jià)不得超過(guò)去年10月份

　　自去年限購政策出臺以來(lái)，經(jīng)過(guò)多次升級，目前鄭州房?jì)r(jià)整體保持穩定態(tài)勢。除了限購、限貸、限售有明確規定外，“限價(jià)”已是“暗流涌動(dòng)”好幾個(gè)月了。

　　所謂“限價(jià)”，意思是所售新建商品房不得超過(guò)該區域相關(guān)部門(mén)定的某個(gè)價(jià)位，否則不予網(wǎng)簽備案。

　　“本輪調控以來(lái)，為了防止房?jì)r(jià)瘋漲，穩定市場(chǎng)，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)‘暗示’房企在申報預售價(jià)格時(shí)，不得超過(guò)某個(gè)價(jià)格�！币幻�置業(yè)顧問(wèn)向記者透露。

　　以上說(shuō)的“限價(jià)”并未有相關(guān)政策支持，如今有了政策依據。

　　《通知》規定，鄭州市新備案預售商品住房銷(xiāo)售均價(jià)原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jì)r(jià)格水平。商品住房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報價(jià)格，申報價(jià)格3個(gè)月內不得調高，3個(gè)月后根據市場(chǎng)變化確需上調的，必須提供充足的調價(jià)依據和理由，并重新向價(jià)格主管部門(mén)申報價(jià)格備案。

　　接近房管部門(mén)的人士告訴記者，開(kāi)發(fā)商申請預售證的時(shí)候，需要審報預售價(jià)格，預售價(jià)格必須在限價(jià)范圍以?xún)�。最終商品住房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報價(jià)格。

　　《通知》規定的限價(jià)參照標準為什么選擇去年10月份呢？一名地產(chǎn)專(zhuān)家分析認為，去年7月、8月、9月三個(gè)月房?jì)r(jià)開(kāi)始有明顯的上漲，漲幅甚至位列全國第一。到了10月份達到一個(gè)峰值。國慶節當天，鄭州出臺新一輪的調控政策，之后房?jì)r(jià)上漲幅度開(kāi)始變緩，趨于穩定�！叭绻�選擇10月份之前的話(huà)，所限的價(jià)格會(huì )降低很多，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，與調控初衷不符，因此選擇去年10月份價(jià)格為參考價(jià)”。

　　上述地產(chǎn)專(zhuān)家說(shuō)，調控要求房?jì)r(jià)不得高于去年10月份，而本輪調控又是從去年10月份開(kāi)始的，那就意味著(zhù)，官方要從政策的層面上把房?jì)r(jià)穩定在剛調控時(shí)的狀態(tài)，避免出現越調越漲的局面。

　　記者查詢(xún)鄭州市房管局公布的數據得知，去年10月份，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)10453元/㎡。

　　上周末，綠博片區某項目開(kāi)盤(pán)，低于10000元/㎡的均價(jià)引起了業(yè)內不小的震動(dòng)。但是按照要求，第一天全款客戶(hù)先選，第二天按揭客戶(hù)后選。結果，第一天開(kāi)始選房5秒鐘即售罄。

　　一位地產(chǎn)專(zhuān)家認為，隨著(zhù)調控政策力度不斷加大，購房者趨于理性，市場(chǎng)逐漸回歸平靜，一些房企為了快速回籠資金，不觸碰政策高壓線(xiàn)，選擇現金而放棄一些利潤，這是市場(chǎng)向好的一種表現。未來(lái)，房?jì)r(jià)大幅上漲的幾率將會(huì )小很多。

　　【一放一收】

　　加大鄭州熱點(diǎn)片區的土地供應嚴格審查房企買(mǎi)地資金來(lái)源

　　“房憑地貴”，很多地產(chǎn)人士把去年7月份的“鄭紡機”地王事件當成本輪房?jì)r(jià)上漲的導火索，并認為這是由于近兩年來(lái)“凈地”太少，房企恐慌性瘋搶?zhuān)�造成地價(jià)過(guò)高，地王頻出。

　　到了去年的第四季度，鄭州集中供應住宅用地6600畝，很大程度上緩解了開(kāi)發(fā)商“地渴”的恐慌局面。

　　鄭州市國土資源工作會(huì )議公布的數據顯示，2016年市本級供應商品住宅用地12300畝，同比增長(cháng)150%。

　　按照計劃，今年鄭州將供應12600畝住宅用地。本次《通知》要求鄭州有針對性加大熱點(diǎn)片區土地供應，引導商品房?jì)r(jià)格預期。

　　同時(shí)，對開(kāi)發(fā)商拿地資金的來(lái)源，《通知》也有了更加嚴格的規定：國土資源部門(mén)要會(huì )同金融管理部門(mén)進(jìn)一步加強開(kāi)發(fā)企業(yè)購地資金管控，對企業(yè)招拍掛保證金進(jìn)行前置性審查，并在摘牌后對企業(yè)繳納的購地資金來(lái)源進(jìn)行再次審查，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用合規自有資金購地。對于經(jīng)審查資金來(lái)源不符合要求的，取消土地競買(mǎi)資格，并在一年內禁止參加當地土地招拍掛。

　　記者了解到，當前地產(chǎn)融資最為仰仗的銀行業(yè)已進(jìn)入涉房貸款全面收緊的狀態(tài)，一些銀行開(kāi)始設置涉房貸款的比例，還有部分銀行則出現緩放款的情況。

　　房企另一主要融資方式——信托也同樣收緊。記者從河南銀監局了解到，近日銀監會(huì )已下發(fā)《2017年信托公司現場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，將違規開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現場(chǎng)檢查要點(diǎn)�！斑@份文件直指信托公司開(kāi)展的‘拿地融資’業(yè)務(wù)，這對房企的融資會(huì )造成不小影響�！焙幽香y監局一位人士表示。

　　“之前開(kāi)發(fā)商拿地，自身資金占很少部分，因為信托機構配資可以達到3:7，甚至更高。房企把股權或法定代表人變更權抵押給這些機構進(jìn)行貸款，這樣一來(lái)，這些機構就成為房企的大股東，利息可以低至7-8厘。房企信譽(yù)越好，配資越高，利息也越低�！编嵵菽持�名房企副總經(jīng)理對記者說(shuō)，現在基本所有信托機構都不會(huì )放貸給開(kāi)發(fā)商用以拿地。

　　事實(shí)上，涉房融資收緊的苗頭，從今年春節后就已逐步顯露，而從5月陸續開(kāi)始的新一輪收緊，更是范圍大、勢頭猛。據克爾瑞發(fā)布的數據顯示，今年5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%�！皟H靠自身資金拿地，會(huì )對企業(yè)帶來(lái)很大困難�！鄙鲜龇科蟾笨偨�(jīng)理稱(chēng)。

　　觀(guān)點(diǎn)

　　沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，日子將越發(fā)難熬

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)宋向清認為，限價(jià)的背景是原材料、融資成本、人工成本等均上漲；加大監管、限時(shí)報建并責成快速上市，這對開(kāi)發(fā)商的資金、團隊等要求嚴格，土地拍而不建的現象將得到有效遏制；開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的審查空前嚴格，這是對借貸依賴(lài)性較高的房地產(chǎn)行業(yè)潛規則的宣戰。綜上，今后沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，日子將越發(fā)難熬。

　　【一攔一推】

　　A

　　禁止捆綁車(chē)位不得收取任何價(jià)外費用

　　在調控期間，有的開(kāi)發(fā)商為了保證利潤，不惜通過(guò)高額入會(huì )費，捆綁車(chē)位、地下室，簽訂“陰陽(yáng)合同”等方式“綁架”房?jì)r(jià)。

　　地產(chǎn)人士王先生介紹，有的開(kāi)發(fā)商為了應對限價(jià)政策，想快速回籠資金，還會(huì )要求跟購房者簽訂“陰陽(yáng)合同”“雙合同”�！瓣庩�(yáng)合同”是開(kāi)發(fā)商跟購房者簽訂兩份合同，一份交給房管局，另一份雙方自己保存�！半p合同”也是簽雙份合同，一個(gè)是毛坯合同，另一個(gè)是裝修合同。

　　王先生解釋?zhuān)�“陰�?yáng)合同”中，交給房管局的合同按照限價(jià)簽訂，而實(shí)際成交價(jià)格則遠遠高于限價(jià)�！半p合同”中的毛坯合同價(jià)格低，符合限價(jià)，為了提高價(jià)格，房企還會(huì )跟購房者簽訂裝修合同，每平方米還要多收一兩千元。

　　以后，上述情況將會(huì )得到解決�！锻ㄖ�》明確規定，取得預售許可證后，企業(yè)必須一次性公開(kāi)每套準售房源價(jià)格，嚴格執行明碼標價(jià)和“一價(jià)清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標價(jià)形式誘騙消費者與其進(jìn)行交易，不得以任何形式收取價(jià)外費用，不得捆綁銷(xiāo)售車(chē)位以及設置其他附加條件。

　　B

　　嚴查拖延上市房企杜絕捂盤(pán)惜售

　　為了應對限價(jià)政策，不少已經(jīng)具備預售條件的開(kāi)發(fā)商采取故意拖延上市，“看看形勢再說(shuō)”。

　　一名房企高管告訴記者，開(kāi)發(fā)商取得前4證后，按照樓層高度和層數不同，工程主體超出地面3層、5層、8層以后就可以申領(lǐng)預售證了。按照規定，房企取得預售證后，必須公開(kāi)所有房源進(jìn)行銷(xiāo)售，有的房企會(huì )故意放慢工程進(jìn)度，拖延領(lǐng)證;還有的項目是卡在限價(jià)這一環(huán)了，相關(guān)部門(mén)卡得比較嚴，按限價(jià)出售又遠低于預期，也會(huì )拖延著(zhù)不申領(lǐng)預售證。

　　針對開(kāi)發(fā)商故意拖慢工期的問(wèn)題，《通知》要求，對具備預售條件拖延上市、變相捂盤(pán)的項目，要嚴肅查處;企業(yè)在招拍掛取得土地后，20日內應建立并上報項目手冊，并按月動(dòng)態(tài)上報項目建設進(jìn)度及取得規劃、施工、預售等行政許可和開(kāi)、竣工情況，要嚴格按照合同約定及時(shí)開(kāi)工、竣工。一旦項目進(jìn)度符合預售條件，應一次性推向市場(chǎng)供應，盡快形成市場(chǎng)有效供應。

　　鄭州樓市步入“四限時(shí)代”

　　限價(jià)：

　　河南各地住房均限價(jià) 鄭州新房?jì)r(jià)不高于去年10月周邊價(jià)格

　　限售：

　　鄭州樓市調控細則發(fā)布 限售范圍覆蓋全市

　　鄭州樓市調控再升級 新鄭、滎陽(yáng)、中牟納入限購范圍

　　限購：

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　　限貸：

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