全國政協(xié)委員、住建部專(zhuān)家委成員張泓銘
長(cháng)期以來(lái)，社會(huì )關(guān)注的房地產(chǎn)調控，主要是對住房市場(chǎng)的調控。住房市場(chǎng)萬(wàn)眾相連、萬(wàn)業(yè)相關(guān)、全民關(guān)注。自2010年開(kāi)始的一輪房地產(chǎn)調控，被輿論稱(chēng)為史上最嚴厲的調控，未來(lái)到底走向何處？各種利益群體有不同的期望。我的設想和期望是，遵照中共十八大“以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線(xiàn)”的精神，精確抓住住房需求這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節，圍繞需求展開(kāi)供給方面的一系列安排，進(jìn)行平穩化調控。
有市場(chǎng)就有調控
調控其實(shí)是調節和控制的簡(jiǎn)稱(chēng)，而且有寬松和緊縮兩個(gè)方向。一般輿論把房地產(chǎn)調控僅僅理解為緊縮性的，俗稱(chēng)“打壓房地產(chǎn)”，這是片面的。
中國的房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)，發(fā)端于1984年中共十二屆三中全會(huì )確認的 “社會(huì )主義商品經(jīng)濟”體制。與此相適應，1986年建設部設立了房地產(chǎn)業(yè)司，與國家綜合管理部門(mén)，土地、貨幣、財政等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)一起構成了房地產(chǎn)管理體系。自此，中國的房地產(chǎn)調控從未間斷。
在我看來(lái)，調控其實(shí)是調節和控制的簡(jiǎn)稱(chēng)，而且有寬松和緊縮兩個(gè)方向。一般輿論把房地產(chǎn)調控僅僅理解為緊縮性的，俗稱(chēng)“打壓房地產(chǎn)”，這是片面的。完整地看，28年來(lái)，中國房地產(chǎn)調控大體經(jīng)歷了 1985-1988年的寬松、1989-1991年的緊縮、1992-1993年的寬松、1994-1998年的緊縮、1999-2004年的寬松、2005-2008年的緊縮、2009年的寬松、2010年以后的緊縮，總共四個(gè)回合、八個(gè)輪次。
縱觀(guān)28年尤其是近8年的歷史，中國房地產(chǎn)調控是在不斷完善的，已經(jīng)形成一個(gè)較為完備的系統。這體現在六個(gè)方面：調控的目的，從主要追求房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長(cháng)，到把房地產(chǎn)經(jīng)濟增長(cháng)同國民經(jīng)濟增長(cháng)的穩定結合起來(lái)；調控的思路，從主要考慮經(jīng)濟方面的要求，到把經(jīng)濟方面的要求和社會(huì )方面的要求結合起來(lái)；調控的環(huán)節，從主要調節供給端如土地出讓、開(kāi)發(fā)信貸入手，到供給端和需求端的一起調節結合起來(lái)；調控的手段，從主要采用經(jīng)濟手段，向經(jīng)濟手段和行政手段的結合發(fā)展；調控的線(xiàn)路，從主要在住房市場(chǎng)這一主翼上單獨著(zhù)力，向市場(chǎng)主翼和保障側翼兩翼同時(shí)著(zhù)力發(fā)展；調控的動(dòng)力，從主要是中央政府的積極性，向中央政府和地方政府兩個(gè)積極性的發(fā)揮轉變�？梢钥吹�，由于以上六個(gè)方面的良性轉變，目前房地產(chǎn)調控的正面效應正在顯現。
全面來(lái)看，中國房地產(chǎn)調控尚存在不足，至少有兩個(gè)問(wèn)題需要改善。第一個(gè)是，調控頻繁反復。第二個(gè)是，在調控的關(guān)鍵——需求問(wèn)題上，把握不夠精確。以上兩個(gè)問(wèn)題互相糾纏，導致調控的效果并不始終眾口稱(chēng)好。
調控平穩化十分必要
所謂房地產(chǎn)調控的平穩化是指：保持房地產(chǎn)管理基本思路和基本政策的相對穩定；因應市場(chǎng)供求的失衡，要實(shí)施調控變向時(shí)，次數不能太頻繁，力度也不宜過(guò)大。
進(jìn)入21世紀以來(lái)的這13年，由于住房市場(chǎng)越來(lái)越成型，同人們的利益相關(guān)越來(lái)越密切，人們的關(guān)注度越來(lái)越高，因此對頻繁反復的調控感覺(jué)就特別強烈。這是正常的，其中隱含著(zhù)全社會(huì )對于房地產(chǎn)調控平穩化的殷切期盼。
對房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)實(shí)行調控是有必要的，但頻繁反復的調控卻不利于房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的健康發(fā)展。最大的弊端，是會(huì )讓房地產(chǎn)經(jīng)濟甚至各級行政陷入某種無(wú)序狀態(tài)。所以，就合符邏輯地提出了房地產(chǎn)調控平穩化的要求。所謂房地產(chǎn)調控的平穩化是指：保持房地產(chǎn)管理基本思路和基本政策的相對穩定；因應市場(chǎng)供求的失衡，要實(shí)施調控變向時(shí)，次數不能太頻繁，力度也不宜過(guò)大。
要實(shí)現房地產(chǎn)調控的平穩化，必須首先明確房地產(chǎn)發(fā)展的目的�！胺康禺a(chǎn)業(yè)是為人們提供生活、工作和經(jīng)營(yíng)所需空間載體的產(chǎn)業(yè)，它應該適應經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的實(shí)際需要”，這是房地產(chǎn)發(fā)展的目的和內在邏輯，也是房地產(chǎn)調控的主要依據。當房地產(chǎn)發(fā)展能夠滿(mǎn)足經(jīng)濟社會(huì )對空間載體實(shí)際需要的時(shí)候，較大的房地產(chǎn)調控變向應該說(shuō)是不需要的 （小的調整是永遠不能避免的）。只有當房地產(chǎn)發(fā)展不能適應這種實(shí)際需要時(shí)，比如供給遠大于實(shí)際需要或實(shí)際需要遠大于供給，就要進(jìn)行或松或嚴的調控變向。是否要實(shí)施房地產(chǎn)調控變向，主要依據的是房地產(chǎn)發(fā)展能否滿(mǎn)足經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展對空間載體實(shí)際需要，而非其他。
那么，房地產(chǎn)調控變向同國民經(jīng)濟增長(cháng)又是何種關(guān)系？要不要服從國民經(jīng)濟增長(cháng)的要求？要不要考慮財政增長(cháng)的要求呢？粗略地看，房地產(chǎn)發(fā)展及其調控變向，好像是應該服從國民經(jīng)濟增長(cháng)和財政增長(cháng)的要求。其實(shí)，應該細分兩種不同的情況，不能戴著(zhù)國民經(jīng)濟這頂大帽子一概而論。第一種情況是，當國民經(jīng)濟增長(cháng)需要（或不需要）更多（或太多）的實(shí)際空間時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展應該適應這種需要并實(shí)行調控變向，實(shí)施新的調控措施，這已經(jīng)包含在前面所說(shuō)的房地產(chǎn)發(fā)展的目的當中了。第二種情況是，如果單純是為了國民經(jīng)濟增長(cháng)即GDP或財政的需要，而這種需要又是游離于社會(huì )經(jīng)濟對空間載體的實(shí)際需要時(shí)，則房地產(chǎn)發(fā)展不應該滿(mǎn)足這種需要，不應該有調控變向。我們既反對所謂的“房地產(chǎn)綁架?chē)窠?jīng)濟”論，也反對“國民經(jīng)濟綁架房地產(chǎn)”說(shuō)。
有人可能會(huì )問(wèn)：難道在國民經(jīng)濟遇到大的困難時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展也可以“袖手旁觀(guān)、見(jiàn)死不救”嗎？不是的。在國民經(jīng)濟的危機關(guān)頭，房地產(chǎn)可以是一味救市的良藥。比如，上世紀90年代中后期，由于東亞金融危機導致中國經(jīng)濟困難，當時(shí)中央政府就提出 “房地產(chǎn)和住宅支柱產(chǎn)業(yè)”的新概念，實(shí)行寬松的房地產(chǎn)調控政策 （包括一定程度對于住房投機的包容），以推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，并在世紀之交取得明顯成效。這種用房地產(chǎn)救經(jīng)濟的做法，在海外更是屢見(jiàn)不鮮。但是，這種房地產(chǎn)良藥的使用及其調控變向，只適用于經(jīng)濟危機的困難狀態(tài)，不能在一般意義的困難狀態(tài)中使用。而且，即便在危機狀態(tài)使用寬松的房地產(chǎn)調控政策，也有時(shí)間的限制。也就是說(shuō)，一旦經(jīng)濟轉暖，就應該適時(shí)將房地產(chǎn)的寬松政策轉換成正常，不至于因寬松政策長(cháng)期持續而造成房地產(chǎn)的過(guò)熱甚至泡沫，然后在泡沫不可收拾時(shí)，再來(lái)一輪新的緊縮調控，導致反復折騰。
房地產(chǎn)調控的平穩化同長(cháng)效化又是什么關(guān)系呢？房地產(chǎn)調控的長(cháng)效化，早在2006年前后就有人提出，近一兩年尤甚。起自2010年的本輪房地產(chǎn)調控，由于措施的完整和嚴厲，終于暫時(shí)遏制了房地產(chǎn)的過(guò)熱。部分人感到，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的下降影響了產(chǎn)業(yè)界的收入，也影響了GDP和財政增長(cháng)，于是不斷發(fā)出希望放松緊縮的聲音。針對這種言論和期望，另一部分人認為不能放松調控，重提長(cháng)效化的概念，遂成當下流行。其實(shí)，“房地產(chǎn)調控”的定義本身就包含著(zhù)長(cháng)效的意思，因為只要有市場(chǎng)，政府總是要調控的、永遠要調控的。而當下對于調控長(cháng)效化的各種表述，是特指本輪調控的 “從緊”措施要持續下去，比較狹義。相較而言，調控“平穩化”更加明確了房地產(chǎn)調控的內在要求和表現姿態(tài)，總體性更強，應予提倡。
