9天21城出臺新樓市調控政策 未來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )下跌嗎？

　　9天21城樓市調控鼓聲隆隆 擋住你看房的腳步了嗎？

　　放松的國慶假期，卻迎來(lái)了收緊的樓市調控。北京、天津率先鳴槍?zhuān)瑵�南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其后。短短9天，先后有21個(gè)城市出臺了新的樓市調控政策。這一出驚心動(dòng)魄的集體調控大戲之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)和市場(chǎng)中的你發(fā)生了什么變化？在多位業(yè)內人士看來(lái)，房?jì)r(jià)大跌不是政策層希望的場(chǎng)景，調控是為了剎住房?jì)r(jià)這輛超速的列車(chē)。

　　兩至三成客戶(hù)取消或延緩換房

　　“剛辦完網(wǎng)簽，擔心貸款批不下來(lái)�！笔忻駝⑴�士昨日向北京晨報記者表示出擔心。

　　9月30日，北京調整了購房首付款比例，購買(mǎi)首套普通自住房的首付比例不低于35%，購買(mǎi)首套非普通自住房的首付比例不低于40%，對擁有1套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%。同日，天津規定在本市擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在市內六區和武清區范圍內再次購房。

　　限購限貸政策的出臺，直接影響到了樓市成交量。據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統計，10月1日至6日，北京新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽量?jì)H為204套，與9月同期相比大跌73.7%，比去年同期下跌42.2%；二手住宅網(wǎng)簽量?jì)H為152套，與9月同期相比大跌96.5%。國慶期間通過(guò)我愛(ài)我家達成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數據全線(xiàn)回落，市場(chǎng)明顯降溫。受信貸收緊影響，預計將有兩至三成的客戶(hù)取消或延緩換房計劃。在天津，從我愛(ài)我家國慶假期期間二手住宅的實(shí)際交易量看，與9月同期相比減少了50%。

　　21城成交量實(shí)際跌幅達40%

　　在北京、天津之后，各地的樓市調控政策也密集出臺，截至10月8日，已有21個(gè)城市出臺新的房地產(chǎn)政策�？傮w來(lái)看，一線(xiàn)城市限購限貸最為嚴格；二線(xiàn)城市重啟限購限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線(xiàn)城市稍弱；三四線(xiàn)城市的調控政策更多聚焦在市場(chǎng)規范以及對普通住宅的限購。調控政策出臺之后，有的城市樓市一夜變天，成交量速降；有的城市抓住搶購的末班車(chē)，進(jìn)一步推高了成交。

　　以南京為例，在相繼出臺了限購、“寧十三條”、限貸等調控政策之后，南京樓市成交量“速凍”，國慶7天只認購了1307套新房，與去年同期相比下滑超過(guò)50%，創(chuàng )下了近5年來(lái)的新低。蘇州從10月5日開(kāi)始五大區每日成交量不足百套，而在限購、限貸政策前，蘇州樓市日成交量均過(guò)千套。

　　但是，總體來(lái)看，限購末班車(chē)推高了國慶期間網(wǎng)簽成交量，如濟南、東莞、佛山等地出現限購前的集中簽約，簽約量同比上漲超2倍。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，國慶7天，全國54個(gè)主要城市商品房住宅網(wǎng)簽41801套，遠高于前兩年的2.1萬(wàn)套與2.33萬(wàn)套�！熬W(wǎng)簽數據不能反映當下的市場(chǎng)情況，從實(shí)際簽約看，受到新政影響的21個(gè)城市，成交量實(shí)際跌幅達到了40%左右�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　在一些尚未限購的城市中，國慶期間迎來(lái)了購房熱，據重慶一家房地產(chǎn)公司簽約中心的工作人員透露，國慶期間購房者人數達到平時(shí)3倍左右的水平，并且出現在現場(chǎng)給朋友寫(xiě)借條借錢(qián)買(mǎi)房的情形。

　　釋放明確信號：為市場(chǎng)緊急降溫

　　為什么21城選擇此時(shí)密集調控房地產(chǎn)？經(jīng)濟學(xué)家馬光遠認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)到了今年下半年，投資和投機需求成了主流，大量的炒房資金在熱點(diǎn)城市游弋，土地市場(chǎng)高燒不退，房子已經(jīng)失去真正的居住功能，成了資本玩家的傳遞游戲。按照政策周期與市場(chǎng)周期，本輪房地產(chǎn)周期應該在半年之后進(jìn)入真正的下行通道，如果市場(chǎng)泡沫過(guò)大，下跌引發(fā)的風(fēng)險勢必危及實(shí)體經(jīng)濟，“各地連夜出臺調控措施，是向市場(chǎng)釋放明確信號：高層不允許房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂之火危及中國經(jīng)濟整體，通過(guò)限購限貸，為市場(chǎng)緊急降溫�！�

　　對于限購之后的房?jì)r(jià)走勢，大多數業(yè)內人士認為，出臺調控政策，目的不是為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了穩定過(guò)快上漲的局面�！拔磥�(lái)市場(chǎng)預期是盡快遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，努力回歸到合理區間�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　本版撰文 北京晨報記者 楊奕

　　■六問(wèn)

　　1、還會(huì )有多少城市加入調控行列？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：預期達到20至30個(gè)，主要包括兩類(lèi)：房?jì)r(jià)已經(jīng)明顯上漲的一二線(xiàn)城市包括周?chē)�輻射區；房?jì)r(jià)可能上漲的城市也會(huì )跟風(fēng)出臺部分政策表態(tài)。

　　2、未來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )下跌嗎？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：政策的目的不是降房?jì)r(jià)，而是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。但市場(chǎng)并不理性，很快會(huì )出現降價(jià)的個(gè)案，如果一旦年末央行額度吃緊，房?jì)r(jià)下調很可能會(huì )蔓延到很多城市。

　　3、哪類(lèi)城市更有危險？

　　經(jīng)濟學(xué)家馬光遠：一類(lèi)是本身沒(méi)有太多概念但經(jīng)歷暴漲和爆炒的城市，比如合肥，過(guò)去有點(diǎn)低估，現在則是嚴重高估；一類(lèi)是未來(lái)的供應仍然很大但經(jīng)歷了大漲的城市，如鄭州。

　　4、三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)會(huì )漲嗎？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：可能性不大，三四線(xiàn)城市當下改善需求飽和、剛需不旺盛，所以投資需求不太可能轉移。

　　5、未來(lái)樓市會(huì )有什么變化？

　　經(jīng)濟學(xué)家馬光遠：本輪房地產(chǎn)牛市結束之后，恐怕很難見(jiàn)到萬(wàn)眾搶房的瘋狂局面，房子的漲跌將成為市場(chǎng)的常態(tài)。

　　6、在調控下，買(mǎi)房應該如何選擇？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：購買(mǎi)優(yōu)質(zhì)有價(jià)值的區域資產(chǎn)，購買(mǎi)改善型優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)物業(yè)，選擇現房比期房好。