日專(zhuān)家稱(chēng)解決中國房產(chǎn)熱出路在農村

　　中新網(wǎng)5月17日電　中國房地產(chǎn)問(wèn)題已不是一個(gè)僅僅中國人關(guān)心的問(wèn)題，鄰國日本給予格外關(guān)注�！度毡拘氯A僑報》日前刊出對東京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)部教授伊藤隆敏的專(zhuān)訪(fǎng)。伊藤隆敏認為，解決中國房地產(chǎn)熱的出路在中國農村。 
 

　　文章摘編如下：

　　中國房地產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)不是一個(gè)僅僅中國人關(guān)心的問(wèn)題了。對此，中國的鄰國日本可以說(shuō)給予了格外的關(guān)注。最近，日本一些主流媒體或是發(fā)出專(zhuān)題報道，或是刊發(fā)社論，在描述中國房地產(chǎn)熱的現象的同時(shí)，憂(yōu)心忡忡地表示中國這個(gè)經(jīng)濟上的“新興國”一旦在發(fā)展速度上出現“相當的后退”，就會(huì )牽連到整個(gè)日本經(jīng)濟，甚至讓日本經(jīng)濟“第二次觸底”。

　　為此，記者最近走訪(fǎng)了日本東京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)部教授伊藤隆敏，請他談?wù)剬χ袊�房地產(chǎn)熱的看法。

　　記者：我注意到您最近的一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，認為中國可能會(huì )重蹈上世紀80年代日本樓市泡沫的覆轍。您認為日本當年樓市泡沫的主要成因主要有哪些方面？哪些和中國今天的景象是比較相似的？

　　伊藤隆敏：我觀(guān)察中國，發(fā)現現在中國的銀行提供房貸的數額增加了許多。為什么會(huì )如此呢？我認為一是因為利息較低，人們可以承受；二是經(jīng)濟發(fā)展形勢較好，人們有信心去銀行貸款。一般貸款情況多的情況會(huì )增加利息，但是為什么沒(méi)有增加利息，而是采取低利息的政策。這是因為現在處于經(jīng)濟危機狀況，中國鼓勵銀行貸款給企業(yè)，是為了度過(guò)現在的經(jīng)濟危機的一個(gè)政策。

　　日本自從取消對金融限制以后，金融機構處于比較自由的狀態(tài)，日本金融自由化以后，一些民間企業(yè)能夠借錢(qián)給企業(yè)。另外一個(gè)原因，日本當時(shí)處于經(jīng)濟發(fā)展比較好的狀態(tài)。

　　一個(gè)重要的共通點(diǎn)是什么呢？當年，日本為了抑制日元升值，采取了低利息的政策。日本政府不希望日元升值過(guò)快，把利息設定得相當低。如今，中國也維持低利息的政策。盡管現在西方國家呼吁人民幣升值，但中國考慮到維持經(jīng)濟發(fā)展的問(wèn)題，并沒(méi)有對現行低利息政策做大幅修改。貨幣升值會(huì )導致許多熱錢(qián)的涌入，對所在國經(jīng)濟產(chǎn)生不良影響。低利息政策又會(huì )導致很多錢(qián)流向房地產(chǎn)。

　　記者：今年年初，中國國內媒體派出記者深入考察了東京的房?jì)r(jià)。他們注意到，北京二環(huán)以?xún)鹊姆績(jì)r(jià)已經(jīng)和日本同等地段的房?jì)r(jià)非常接近了，但兩個(gè)城市郊區的住房水平和房?jì)r(jià)差距則比較大。您認為，今天東京的房?jì)r(jià)是否處在一個(gè)合理的價(jià)位上，北京樓市的合理價(jià)格水平應該是多少？

　　伊藤隆敏：這個(gè)問(wèn)題要看從哪個(gè)角度看。中國的人口是日本的10倍，所以，中國只要有1/10的人能夠處于日本的經(jīng)濟水準，北京的房?jì)r(jià)與東京的房?jì)r(jià)接近就不足為奇。因為中國這些“富裕階層”也都是比較集中地居住在北京、上海這樣的大城市里面的。

　　據我了解，現在幾乎每天都有闊綽的來(lái)自中國大城市的游客在日本東京銀座的百貨商場(chǎng)大手筆地購物，這在日本人身上是很難看到的。這說(shuō)明他們具備了這樣的經(jīng)濟水平，這種經(jīng)濟水平甚至超過(guò)日本人，所以他們的房?jì)r(jià)與日本的房?jì)r(jià)接近，也就順理成章了。

　　但是，如果從房?jì)r(jià)的上漲速度來(lái)說(shuō)，我又覺(jué)得有不合理之處，因為太快了。這是日本沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的過(guò)快的上漲速度。至于說(shuō)東京和北京兩個(gè)城市郊區的住房水平和房?jì)r(jià)差距比較大，那正好是日中兩國中等以下民眾生活水平的差距。我看到，現在中國也正在努力縮短與日本的這種差距。

　　經(jīng)過(guò)最近十年乃至二十年的調整，東京的房?jì)r(jià)應該說(shuō)已經(jīng)到了比較合理的價(jià)位了。而北京樓市的價(jià)格是否合理，恐怕不是用一句話(huà)可以說(shuō)清楚的。

　　記者：我發(fā)現日本家庭一般都只有一套住房，而中國城市的大部分中產(chǎn)階層，一般會(huì )將住房視為理想的投資對象，記者認識的很多人都有兩到三處房產(chǎn)，甚至有人有八九套，中日對于住房需求的巨大差別產(chǎn)生的主要原因是什么，稅收政策、投資偏好還是別的什么？

　　伊藤隆敏：其實(shí)，這種購房?jì)A向在上個(gè)世紀80年代的日本也曾經(jīng)出現過(guò)。那個(gè)時(shí)候，很多日本人不去買(mǎi)股票，因為利息低到近乎于零，他們也就不把存款放到銀行，而去購置房產(chǎn)。他們把用錢(qián)購置不動(dòng)產(chǎn)當作一種資產(chǎn)運作。在沒(méi)有好的價(jià)位的時(shí)候，他就出租房屋，用租金來(lái)增加自己的收入。到不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)有了較好價(jià)位的時(shí)候，他就再賣(mài)出去增加自己的財富。這種“炒房”現象的確存在過(guò)。

　　至于說(shuō)現在一些中國人有兩處、三處甚至更多的不動(dòng)產(chǎn)，我認為他肯定是希望通過(guò)這種形式的投資，進(jìn)行一種財富增值的運作。這樣做，既可以在未來(lái)把房產(chǎn)留給自己的孩子，也可以將來(lái)養老使用。他們或許這樣做比把錢(qián)存在銀行，或者是購買(mǎi)國債、公債、投資股票的利潤要高得多。所以80年代的日本有很多人這么做。

　　最近十多年，日本伴隨著(zhù)“泡沫經(jīng)濟”的崩潰，地價(jià)直線(xiàn)下降，房地產(chǎn)的價(jià)格也在下降。購房購地已經(jīng)無(wú)利可圖。而原來(lái)高房?jì)r(jià)時(shí)買(mǎi)房的人，只能是忍痛看著(zhù)房?jì)r(jià)的下跌，或者是不出手，或者是賠錢(qián)也把多余的住房賣(mài)掉。因此，不是說(shuō)日本人不想多買(mǎi)住房了，而是泡沫經(jīng)濟破滅，經(jīng)濟從如日中天重新落到地上后，人們沒(méi)有再多套購房的實(shí)力了。中國現在一些人能夠這樣購房，是現在國家經(jīng)濟運行帶來(lái)的問(wèn)題，必須要考慮到這個(gè)背景。

　　記者：中國和日本當年最大的不同在于城市化所處階段不同，日本當年基本上已經(jīng)完成城市化，而中國則處于城市化初期。你認為中國房地產(chǎn)的繁榮還能持續多長(cháng)階段？

　　伊藤隆敏：我認為中國房地產(chǎn)的繁榮可能會(huì )比日本延續更長(cháng)的時(shí)間，也不會(huì )像日本那樣簡(jiǎn)單的崩盤(pán)，即使崩盤(pán)也不會(huì )像大家所說(shuō)的那么嚴重。我的分析是中國從農村向往城市、想進(jìn)城居住、生活、讀書(shū)、就業(yè)的農村人還很多�；�于中國城市戶(hù)口管理，現在一些農村的人即便居住在城市，也享受不到當地城市人的福利政策。所以，中國一旦進(jìn)行戶(hù)籍管理制度的大幅改革，農村就會(huì )有很多人擁進(jìn)城市，對房屋的需求量也會(huì )大大增加，這樣不動(dòng)產(chǎn)的市價(jià)可能還會(huì )上升。這也將是中國房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展空間。

　　我認為，如果取消了戶(hù)籍管理政策，房地產(chǎn)的繁榮可能還會(huì )延續10年左右。問(wèn)題在于，今后有多少農村人口想進(jìn)入城市，究竟他們對城市不動(dòng)產(chǎn)的需求是什么，包括有多少人想繼續購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，在這些因素不明確的情況下，很難判別不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨向。但是，我不相信“中國房地產(chǎn)崩盤(pán)說(shuō)”。

　　記者：近日，一份“中國房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”風(fēng)靡中國網(wǎng)絡(luò )，這篇文章將中國2005年～2008年樓市走勢與日本1985年～1991年的走勢進(jìn)行了比較，得出多個(gè)極為相似的時(shí)間節點(diǎn)。

　　在日本，1985年日元開(kāi)始升值；1986年大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)；1987年日本房?jì)r(jià)飆升3倍；1988年房?jì)r(jià)下降、地王拉升房?jì)r(jià)；1991年房?jì)r(jià)再次下降、樓市崩盤(pán)。在中國，從2005年人民幣開(kāi)始升值，2006年同樣大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；2007年房?jì)r(jià)飆升；2008年房?jì)r(jià)下降、地王頻出……因此文章預測2011年中國樓市也將像日本一樣“面臨崩盤(pán)”。您對這個(gè)預測怎么看？

　　伊藤隆敏：你說(shuō)的這種“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”，不僅僅在中國，在其他國家也有過(guò)。這種表在市場(chǎng)上經(jīng)常出現。但是不能說(shuō)它是一個(gè)比較準確的預測，因為它沒(méi)有什么很大的可信性。

　　出現這種時(shí)間表只能說(shuō)明是一點(diǎn)：就是人們的心理狀態(tài)是什么樣。他們感到現在的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)有點(diǎn)過(guò)火了，或者有點(diǎn)過(guò)激，或者說(shuō)不正常。說(shuō)明人們已經(jīng)感覺(jué)到市場(chǎng)已經(jīng)出現了不正常的現象，認為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了危險領(lǐng)域，也就是說(shuō)現在的房?jì)r(jià)漲得太高了，是不是該走下滑路線(xiàn)。所以，在這種不安的心理狀態(tài)下，持有房地產(chǎn)的人也在觀(guān)察市場(chǎng)，覺(jué)得現在還不要緊，還可以一邊觀(guān)望一邊持有。這個(gè)時(shí)間表可以看作是心理狀態(tài)訊息表。

　　記者：在中國，土地屬于國家所有，購買(mǎi)房屋者并沒(méi)有能夠同時(shí)購買(mǎi)土地，這與很多國家是不一樣的。中國今年將抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)列為一個(gè)重要的工作目標。您認為政府有什么好的手段？

　　伊藤隆敏：我知道，在中國購買(mǎi)房屋的時(shí)候，有土地使用權50年之說(shuō)、70年之說(shuō)。我猜想，購買(mǎi)房產(chǎn)的人可能認為50年或者70年之間發(fā)生的事情誰(shuí)都無(wú)法預測，何況大家都是這樣做，于是也就不會(huì )追究土地所有權的問(wèn)題了。至于中國人什么時(shí)候能夠將房產(chǎn)與地產(chǎn)一起購買(mǎi)，我個(gè)人認為是很難預測的。

　　其實(shí)，日本人也不是在購房的時(shí)候都能夠連同購買(mǎi)地產(chǎn)的。日本有一個(gè)《借地法》，就是說(shuō)企業(yè)或者地方機構借用土地，讓人家在這塊土地上建自己的房屋。使用期是50年還是30年，我記得不是很清楚了。但實(shí)際情況是，一旦人家在上面建了房屋，你是不能說(shuō)土地已經(jīng)到期了，你把房子拆了，讓你走人，這是不行的。特別是對于真正居住在這里、實(shí)實(shí)在在以這里為居住地點(diǎn)的人，日本在法律上又是給以保護的。我想未來(lái)中國也會(huì )遇到這個(gè)問(wèn)題，政府不會(huì )對居住了50年或者70年的人說(shuō)，你走吧，你的房子使用已經(jīng)到期了，一定會(huì )有一個(gè)解決方法的。

　　至于說(shuō)政府有什么好的手段，我認為還是應該著(zhù)眼于農村�？纯粗袊�就可以知道，當家電在城市趨于飽和的時(shí)候，就搞“家電下鄉”，提升農村的消費水平；當汽車(chē)日漸增多的時(shí)候，就搞“汽車(chē)下鄉”，又讓汽車(chē)有了新的市場(chǎng)。而解決房地產(chǎn)問(wèn)題，肯定不能搞“樓市下鄉”，那就要從政策上解決戶(hù)籍管理問(wèn)題了。

　　記者：和中國許多流行的觀(guān)點(diǎn)不同的是，您認為日本樓市當年的泡沫并非是日元升值造成的，人民幣升值對于樓市泡沫不會(huì )有助長(cháng)作用，您認為主要的原因在哪里？

　　伊藤隆敏：中國不希望人民幣大幅升值，所以把利息降得很低，這是日本也曾經(jīng)有過(guò)的事情。在這一點(diǎn)上，日中兩國是比較接近的，當年日本政府也不希望日元升值，所以把銀行的利息設定得很低，曾經(jīng)有一段時(shí)間差不多設定在零利息的位置。

　　利息、匯率和不動(dòng)產(chǎn)三者連在一起的說(shuō)法，我不贊成。我認為日元升值并不是由當時(shí)的日本不動(dòng)產(chǎn)泡沫、崩盤(pán)造成的。

　　回到你剛才提的問(wèn)題，我覺(jué)得現在要防止崩盤(pán)，或者說(shuō)房地產(chǎn)泡沫，就應該有更多的房屋可以提供。不能因為現在高房?jì)r(jià)，就把房屋的提供給壓住，或者說(shuō)是等房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定了以后再提供房屋。我認為只有提供更多的房屋，才可能阻止房地產(chǎn)不正�；蛘哌^(guò)快的漲價(jià)。