今后，物業(yè)費、住宅專(zhuān)項維修資金、共用部分經(jīng)營(yíng)收益等，都將納入一個(gè)整體的“業(yè)主共有資金”，由業(yè)主大會(huì )開(kāi)設的賬戶(hù)來(lái)管理。如果業(yè)主欠物業(yè)費，業(yè)主大會(huì )可采取公示欠費業(yè)主姓名、收取滯納金等懲戒措施。

　　昨日，市住建委公布《北京市住宅區業(yè)主共有資金管理暫行辦法》，面向社會(huì )征意見(jiàn)。

　　共有資金管理須先成立業(yè)主大會(huì )

　　今年5月，懷柔試點(diǎn)業(yè)主大會(huì )登記制度等一系列物業(yè)管理方式，其中也包括實(shí)行業(yè)主共有資金的制度。市住建委相關(guān)負責人表示，試點(diǎn)計劃于9月中旬起全市推廣，此次征求意見(jiàn)的《辦法》就是為了將來(lái)全市推廣時(shí)應用。

　　“采用共有資金管理有一個(gè)必須的前提，就是首先這個(gè)小區要成立業(yè)主大會(huì )。同時(shí)，業(yè)主大會(huì )必須登記備案，成為一個(gè)實(shí)體組織，才能開(kāi)設賬戶(hù)，管理共有資金�！痹撠撠熑苏f(shuō)。

　　物業(yè)服務(wù)資金首先交給業(yè)主大會(huì )

　　根據《暫行辦法》，共有資金是全體業(yè)主共同所有的資金。主要包括五大方面的資金：物業(yè)服務(wù)資金、住宅專(zhuān)項維修資金、物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主依據管理規約約定或者業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定分攤的費用、業(yè)主大會(huì )的其他合法收入。

　　小區業(yè)主大會(huì )成立并登記后，可到銀行開(kāi)立業(yè)主共有資金賬戶(hù)，分類(lèi)存儲業(yè)主共有資金。

　　這意味著(zhù)以往交給物業(yè)公司的物業(yè)費，將以物業(yè)服務(wù)資金的方式，首先交給業(yè)主大會(huì )。小區的物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)公司簽訂，物業(yè)服務(wù)費也由業(yè)主大會(huì )一并支付給物業(yè)企業(yè)。同時(shí)，過(guò)去業(yè)主們繳存的住宅專(zhuān)項維修資金，今后也能直接劃轉到業(yè)主大會(huì )的賬戶(hù)中，使用起來(lái)更加方便。

　　《暫行辦法》還明確，如果業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分攤費用，業(yè)主大會(huì )應當及時(shí)催繳。業(yè)主拖欠專(zhuān)項維修資金的，由業(yè)主大會(huì )開(kāi)戶(hù)銀行負責催繳。

　　全體業(yè)主應當在小區《管理規約》中確定業(yè)主欠費的追繳辦法，包括公示欠費業(yè)主名單、限制欠費業(yè)主共同管理的權利、收取滯納金等懲戒措施和具體實(shí)施主體。

　　焦點(diǎn)

　　催繳措施需經(jīng)業(yè)主共同約定

　　對于催繳的措施，征求意見(jiàn)稿提出了三種方式。

　　一是業(yè)主大會(huì )可按照管理規約的約定，向欠費業(yè)主發(fā)出欠費繳納通知單，在小區顯著(zhù)位置公示欠費業(yè)主名單、門(mén)牌號及欠費金額，業(yè)主大會(huì )可向拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分攤費用的業(yè)主收取滯納金，滯納金歸全體業(yè)主共有；二是限制欠費業(yè)主行使部分共同管理的權利，如限制欠費業(yè)主的業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決權等；三是向法院提起訴訟。

　　該負責人表示，《暫行辦法》中的很多規定，包括對于欠費業(yè)主的追繳方式，都設置了一個(gè)前提，就是這些措施都要先在《管理規約》中約定，“要充分體現業(yè)主是物業(yè)管理的主體，政府規章則是一個(gè)引導�！�

　　業(yè)委會(huì )人員可發(fā)工資津貼

　　與懷柔試點(diǎn)相同，征求意見(jiàn)稿中對于電梯廣告等物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)收益，以及業(yè)主大會(huì )的其他合法收入，都可以直接納入業(yè)主共有資金的賬戶(hù)中。還確定了業(yè)主大會(huì )可以用這筆資金來(lái)支付哪些費用，包括業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的辦公費用及人員工資、津貼、福利費用等；財務(wù)、審計、承接查驗、物業(yè)服務(wù)評估監理等費用。

　　這意味著(zhù)，目前大部分小區都是“志愿者”的業(yè)委會(huì )成員和工作人員，將可以利用共有部分的經(jīng)營(yíng)收益，領(lǐng)取到一定的工資或津貼。對于工資的標準，該負責人表示還是應當由全體業(yè)主來(lái)約定。此外，如果這些費用不夠合理支出的，不足部分由業(yè)主分攤，存入業(yè)主共有資金賬戶(hù)中。

　　買(mǎi)房可索取費用結清證明

　　在二手房買(mǎi)賣(mài)中，如果賣(mài)房人拖欠了業(yè)主共有資金，那么這些資金會(huì )不會(huì )轉嫁到買(mǎi)房人身上？征求意見(jiàn)稿中明確提出了措施。

　　首先，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金、專(zhuān)項維修資金和其他分攤費用的，如果要賣(mài)房，應當與業(yè)主大會(huì )結清費用。

　　同時(shí)，買(mǎi)房人與賣(mài)房人可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定賣(mài)房人欠交物業(yè)服務(wù)資金、專(zhuān)項維修資金和分攤費用向買(mǎi)房人的債務(wù)轉移。當然，如果買(mǎi)房人不愿意承擔這些債務(wù)，也可以要求賣(mài)房人結清費用之后再交易。

　　此外，買(mǎi)房人在購買(mǎi)業(yè)主出賣(mài)的房屋時(shí)，可以向業(yè)主大會(huì )索取相關(guān)費用已結清的書(shū)面確認文件，業(yè)主大會(huì )也應當提供。

　　釋疑

　　問(wèn)：如何交存共有資金？

　　答：業(yè)主可以按照管理規約的約定或業(yè)主共同決定，定期將物業(yè)服務(wù)資金和其他分攤費用存入業(yè)主一卡通，由業(yè)主大會(huì )按照約定通過(guò)銀行從業(yè)主一卡通中劃轉。業(yè)主還可以查詢(xún)到自己的業(yè)主一卡通中，共有資金的使用、增值收益和賬面余額等。

　　問(wèn)：如何管理共有資金？

　　答：業(yè)主大會(huì )應當建立專(zhuān)門(mén)的業(yè)主共有資金財務(wù)管理制度，保證資金安全。應當聘請專(zhuān)門(mén)的財務(wù)管理人員管理資金。嚴禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。不得向任何單位及個(gè)人借款或為任何第三方提供擔保，或未經(jīng)業(yè)主共同決定利用資金對外投資。

　　問(wèn)：如何監管共有資金？

　　答：業(yè)主大會(huì )可以設立專(zhuān)門(mén)機構監督業(yè)主共有資金的使用，業(yè)主大會(huì )要在每年一季度向業(yè)主公示共有資金交存、使用、增值收益和結存的數額，開(kāi)支的項目、費用和分攤等情況。（記者馬力）