上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市土地使用權出讓辦法〉的決定(2009.01.01)

上海市人民政府令

第　8　號

　　《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市土地使用權出讓辦法〉的決定》已經(jīng)2008年11月17日市政府第26次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，現予公布，自2009年1月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市　長(cháng)　 韓　正
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年十一月二十七日

上海市人民政府關(guān)于修改
《上海市土地使用權出讓辦法》的決定
（2008年11月27日上海市人民政府令第8號公布）

　　市人民政府決定，對《上海市土地使用權出讓辦法》作如下修改：
　　一、刪除第二十五條。
　　二、第二十七條修改為：“出讓金應當按規定全部上繳財政，列入預算，并按照國家和本市的有關(guān)規定安排使用�！�
　　三、刪除第三十七條。
　　四、本辦法中的“上海市房屋土地資源管理局”和“市房地資源局”均修改為“市土地管理部門(mén)”。
　　此外，對部分文字和條文順序作相應調整。
　　本決定自2009年1月1日起施行�！渡虾Ｊ型恋厥褂脵喑鲎屴k法》根據本決定作相應修改和調整后，重新公布。

上海市土地使用權出讓辦法

　�。�1996年10月30日上海市人民政府發(fā)布　根據2001年5月21日《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市土地使用權出讓辦法〉的決定》第一次修正　根據2008年11月27日《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市土地使用權出讓辦法〉的決定》第二次修正）

第一章　總　　則

　　第一條（目的和依據）
　　為了完善本市土地有償使用制度，規范土地使用權出讓行為，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《上海市實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規的有關(guān)規定，制定本辦法。
　　第二條（適用范圍）
　　本辦法適用于本市行政區域內國有土地使用權的出讓。
　　第三條（集體所有土地使用權出讓的限定）
　　集體所有的土地必須先行征收轉為國有土地后，方可以按本辦法的規定出讓土地使用權。
　　第四條（土地使用權的限定）
　　土地使用權出讓期間，土地所有權仍屬于國有。
　　地下的各類(lèi)自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物、隱藏物等，不在土地使用權出讓范圍內。
　　第五條（土地使用權受讓人的限定）
　　境內外的自然人、法人和其他組織，除法律另有規定外，均可以按本辦法的規定，在本市以出讓方式取得土地使用權，并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。
　　第六條（主管部門(mén)）
　　市土地管理部門(mén)主管本市土地使用權的出讓事務(wù)。
　　第七條（出讓合同的簽訂）
　　土地使用權出讓?xiě)�當簽訂出讓合同�?BR>　　出讓合同由市土地管理部門(mén)和區、縣土地管理部門(mén)（以下統稱(chēng)出讓人）按規定的建設用地管理權限，與土地使用權受讓人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)受讓人）簽訂。
　　第八條（土地使用權的轉讓、抵押、出租）
　　受讓人在土地使用權出讓年限內，可以按出讓合同和相關(guān)法律、法規的規定，將土地使用權轉讓、抵押、出租或者用于法律允許的其他經(jīng)濟活動(dòng)。
　　出讓的土地使用權按前款規定發(fā)生轉讓的，轉讓的受讓人應當繼續履行出讓合同，并遵守本辦法的規定。
　　第九條（土地使用權的繼承）
　　以出讓方式取得土地使用權的自然人，其土地使用權在出讓年限內可以繼承。
　　出讓的土地使用權依法繼承的，繼承人應當繼續履行出讓合同，并遵守本辦法的規定。

第二章　出讓土地使用權的范圍、方式和程序

　　第十條（土地使用權出讓的規劃要求）
　　土地使用權出讓?zhuān)�必須按本市土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃和城市規劃管理技術(shù)規定的要求進(jìn)行。
　　第十一條（應當實(shí)行土地使用權出讓的范圍）
　　除按照《中華人民共和國土地管理法》規定可以以劃撥方式取得土地使用權的情形外，各類(lèi)建設項目均應當以有償使用方式取得土地使用權。其中，商品房項目應當按本辦法的規定，以出讓方式取得土地使用權，其他項目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權。
　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，按照前款規定應當以出讓方式取得土地使用權的，由房地產(chǎn)轉讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，并在按規定支付土地使用權出讓金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓金）后，取得土地使用權。
　　第十二條（出讓合同的內容和格式）
　　出讓合同應當載明下列主要內容：
　�。ㄒ唬┏鲎尯褪茏尩漠斒氯穗p方；
　�。ǘ�）出讓地塊的坐落、四至范圍和面積；
　�。ㄈ�）出讓地塊的規劃用地性質(zhì)和規劃技術(shù)參數；
　�。ㄋ模┏鲎屇晗�；
　�。ㄎ澹┏鲎尳鸾痤~、支付方式和期限；
　�。�六）拆除出讓地塊上原有建筑物、構筑物和其他附著(zhù)物的責任、費用承擔和完成期限；
　�。ㄆ撸┡c出讓地塊相關(guān)的市政公用設施配套要求和費用承擔的責任；
　�。ò耍┏鲎尩貕K的交付期限；
　�。ň牛╉椖拷ㄔO的開(kāi)工和完成期限；
　�。ㄊ�）當事人雙方在出讓年限屆滿(mǎn)時(shí)的權利和義務(wù)；
　�。ㄊ�一）違約責任；
　�。ㄊ�二）爭議的解決方式；
　�。ㄊ�三）當事人雙方約定的其他事項。
　　出讓合同應當附有規劃管理部門(mén)根據批準的詳細規劃提供的出讓地塊的各項規劃要求和附圖。
　　出讓合同應當參照使用標準格式。出讓合同的標準格式由市土地管理部門(mén)制訂。
　　第十三條（土地使用權出讓的最高年限）
　　土地使用權出讓的最高年限按不同的用途確定：
　�。ㄒ唬┚幼∮玫貫�70年；
　�。ǘ�）工業(yè)用地為50年；
　�。ㄈ�）教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
　�。ㄋ模┥虡I(yè)、旅游、娛樂(lè )用地為40年；
　�。ㄎ澹┚C合或其他用地為50年。
　　第十四條（土地使用權出讓的方式）
　　土地使用權出讓可以采取下列方式：
　�。ㄒ唬┱袠�；
　�。ǘ�）拍賣(mài)；
　�。ㄈ�）協(xié)議；
　�。ㄋ模﹪�家和市人民政府規定的其他方式。
　　用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè )、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項目的土地使用權出讓?zhuān)瑧�當通過(guò)招標、拍賣(mài)方式進(jìn)行，但經(jīng)市人民政府批準以協(xié)議方式出讓土地使用權的特殊情形除外。
　　第十五條（征詢(xún)規劃要求和相關(guān)批準手續的辦理）
　　土地使用權出讓前，出讓人應當以書(shū)面形式向規劃管理部門(mén)征詢(xún)該地塊的規劃要求，規劃管理部門(mén)應當根據經(jīng)批準的詳細規劃提供各項規劃要求及其附圖。
　　土地使用權通過(guò)招標、拍賣(mài)方式出讓的，出讓人應當在招標、拍賣(mài)前，以書(shū)面形式向投資管理部門(mén)和相關(guān)管理部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)，并在招標文件和拍賣(mài)的有關(guān)資料中明確該地塊建設項目的立項條件、規劃、環(huán)境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；招標、拍賣(mài)完成后，受讓人憑出讓合同向投資、規劃等管理部門(mén)辦理建設項目的相關(guān)手續。
　　土地使用權通過(guò)協(xié)議方式出讓的，出讓地塊建設項目的相關(guān)手續，由受讓人按照國家和本市有關(guān)規定向投資、規劃等管理部門(mén)辦理。
　　第十六條（有關(guān)資料的提供）
　　出讓人應當向有意受讓土地使用權者提供下列資料：
　�。ㄒ唬┏鲎尩貕K的坐落、四至范圍、面積、地形圖或地籍圖；
　�。ǘ�）項目建設的完成年限、必須投入的最低建筑費用和發(fā)展面積的下限；
　�。ㄈ�）規劃用地性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項規劃要求；
　�。ㄋ模┉h(huán)境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；
　�。ㄎ澹┦姓�公用設施的現狀和配套建設要求；
　�。�六）出讓地塊的地面現狀；
　�。ㄆ撸┏鲎尩姆绞胶湍晗�；
　�。ò耍┦茏屓藨�當具備的資格；
　�。ň牛┏鲎尳鸬闹Ц斗绞胶鸵�求；
　�。ㄊ�）出讓合同的標準格式；
　�。ㄊ�一）有關(guān)土地使用權出讓方面的具體規定；
　�。ㄊ�二）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)及物業(yè)管理的有關(guān)規定；
　�。ㄊ�三）其他有關(guān)資料。
　　第十七條（招標方式出讓土地使用權的程序）
　　土地使用權通過(guò)招標方式出讓的，其主要程序為：
　�。ㄒ唬┏鲎屓烁鶕�出讓地塊的具體條件發(fā)布招標公告或者投標邀請書(shū)；
　�。ǘ�）投標人按招標公告或者投標邀請書(shū)的規定獲取招標文件，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊；
　�。ㄈ�）投標人支付保證金，并將投標文件密封后投入指定的標箱；
　�。ㄋ模┏鲎屓嗽谡袠宋募�確定的投標截止時(shí)間主持開(kāi)標；
　�。ㄎ澹┯沙鲎屓私M建的評標委員會(huì )對投標文件進(jìn)行評審，提出評標報告和推薦的中標候選人；
　�。�六）由出讓人在評標委員會(huì )推薦的中標候選人中確定中標人，并向中標人發(fā)出中標通知書(shū)；
　�。ㄆ撸┲袠巳嗽谝幎ㄆ谙迌�，持中標通知書(shū)與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
　　開(kāi)標和評標應當有本市的公證機關(guān)參加，并出具公證書(shū)。
　　第十八條（拍賣(mài)方式出讓土地使用權的程序）
　　土地使用權通過(guò)拍賣(mài)方式出讓的，其主要程序為：
　�。ㄒ唬┯沙鲎屓宋�托的拍賣(mài)人發(fā)布拍賣(mài)公告；
　�。ǘ�）競買(mǎi)人按拍賣(mài)公告確定的時(shí)間踏勘出讓地塊，并支付保證金；
　�。ㄈ�）拍賣(mài)人按拍賣(mài)公告確定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，通過(guò)公開(kāi)競價(jià)，應價(jià)最高的競買(mǎi)人為買(mǎi)受人；
　�。ㄋ模┵I(mǎi)受人與拍賣(mài)人簽訂成交確認書(shū)；
　�。ㄎ澹┵I(mǎi)受人持成交確認書(shū)與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
　　拍賣(mài)應當有本市的公證機關(guān)參加，并出具公證書(shū)。
　　第十九條（協(xié)議方式出讓土地使用權的程序）
　　土地使用權通過(guò)協(xié)議方式出讓的，其程序為：
　�。ㄒ唬┏鲎屓讼蛴幸馐茏屚恋厥褂脵嗾咛峁┏鲎尩貕K的有關(guān)資料；
　�。ǘ�）有意受讓土地使用權者獲得有關(guān)資料后，經(jīng)與出讓人協(xié)商一致，簽訂出讓合同，并支付定金。
　　第二十條（具體實(shí)施辦法的制訂）
　　出讓土地使用權招標、拍賣(mài)的具體實(shí)施辦法，由市土地管理部門(mén)會(huì )同市發(fā)展改革、建設、規劃等有關(guān)部門(mén)另行制訂。
　　第二十一條（定金、保證金和出讓金）
　　定金、保證金和出讓金應當按出讓人規定的幣種支付。
　　定金、保證金可以抵充出讓金。
　　對未中標者和買(mǎi)受人以外的競買(mǎi)人已支付的定金、保證金，出讓人或者拍賣(mài)人應當予以退還。
　　第二十二條（出讓地塊原使用者土地使用權的收回）
　　按本辦法規定出讓土地使用權的，出讓地塊原使用者的土地使用權應當依照法律程序予以收回。
　　第二十三條（受讓人土地使用權的登記）
　　出讓合同簽訂時(shí)，出讓地塊上原有的建筑物、構筑物和其他附著(zhù)物已拆除的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金后，辦理土地使用權登記。
　　土地使用權連同地上建筑物、構筑物和其他附著(zhù)物一并出讓的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金后，辦理土地使用權登記。
　　出讓合同簽訂時(shí)，出讓地塊上原有的建筑物、構筑物和其他附著(zhù)物應當拆除而未拆除的，受讓人應當按下列規定辦理土地使用權登記：
　�。ㄒ唬┏鲎尯贤�中約定由出讓人負責拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著(zhù)物的，應當在受讓人按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人按出讓合同規定交付出讓地塊后，由受讓人辦理土地使用權登記。
　�。ǘ�）出讓合同中約定由受讓人負責拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著(zhù)物的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人應當發(fā)給受讓人土地臨時(shí)使用證明，并由受讓人與出讓地塊所在地的區、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著(zhù)物的合同；受讓人應當在原有的建筑物、構筑物和其他附著(zhù)物拆除后，辦理土地使用權登記。
　　出讓人應當在市或者區、縣房地產(chǎn)交易中心及時(shí)公布土地使用權出讓的成交價(jià)格。
　　第二十四條（土地開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)的要求）
　　受讓人應當按出讓合同約定的規劃用地性質(zhì)、規劃要求、開(kāi)發(fā)期限和條件進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。
　　受讓人在出讓地塊上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應當按本市規劃管理、建筑業(yè)管理、房地產(chǎn)管理以及交通、環(huán)保、衛生、環(huán)衛、消防等城市管理的有關(guān)規定辦理各項申請審批手續。
　　第二十五條（規劃用地性質(zhì)或者規劃要求的變更）
　　受讓人在土地使用權出讓年限內，需改變出讓合同約定的規劃用地性質(zhì)或者規劃要求的，必須向出讓人和規劃管理部門(mén)提出申請。經(jīng)審核批準的，受讓人應當與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補充合同，并相應調整出讓金；不予批準的，應當由出讓人或者規劃管理部門(mén)書(shū)面通知受讓人。
　　第二十六條（出讓金的管理）
　　出讓金應當按規定全部上繳財政，列入預算，并按照國家和本市的有關(guān)規定安排使用。

第三章　出讓土地使用權的收回

　　第二十七條（出讓土地使用權的續期）
　　土地使用權出讓年限屆滿(mǎn)，受讓人需繼續使用土地的，應當至遲于屆滿(mǎn)前1年申請續期；除根據社會(huì )公共利益需要收回土地使用權外，受讓人的續期申請應當予以批準。
　　經(jīng)批準準予續期的，出讓人應當與受讓人重新簽訂出讓合同，并由受讓人按規定支付出讓金。
　　第二十八條（出讓土地使用權期滿(mǎn)的收回）
　　土地使用權出讓年限屆滿(mǎn)，受讓人未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，其土地使用權應當無(wú)償收回。
　　土地使用權無(wú)償收回時(shí)，其地上建筑物、構筑物和其他附著(zhù)物按出讓合同的約定處理。
　　第二十九條（土地使用權的提前收回）
　　出讓年限未滿(mǎn)的土地使用權不提前收回，但在特殊情況下，根據社會(huì )公共利益的需要，出讓的土地使用權可以依照法律程序提前收回。
　　第三十條（提前收回土地使用權的程序）
　　提前收回土地使用權的，出讓人應當至遲于收回土地使用權之日前6個(gè)月，將出讓地塊的坐落、四至范圍、收回理由、收回日期等通知受讓人，并在出讓地塊的范圍內公告。
　　第三十一條（提前收回土地使用權的補償）
　　提前收回土地使用權的，出讓人應當給予受讓人相應的補償。
　　提前收回土地使用權的補償金額，應當按出讓年限的余期、規劃用地性質(zhì)、出讓金以及地上建筑物、構筑物和其他附著(zhù)物的價(jià)值等項內容，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估后確定。
　　受讓人對補償金額的確定有異議的，可以向人民法院起訴，但土地使用權的收回仍可以按公告規定的日期執行。
　　第三十二條（土地使用權的交換）
　　提前收回土地使用權的，出讓人可以與受讓人協(xié)商一致后，將另一地塊的土地使用權與受讓人進(jìn)行交換。
　　交換土地使用權地塊的出讓金金額，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估后確定。
　　交換土地使用權的，出讓人應當與受讓人重新簽訂出讓合同。

第四章　法律責任

　　第三十三條（受讓人和出讓人的違約責任）
　　受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的，出讓人有權解除合同，已收取的定金、保證金不予退還，并可以請求違約賠償。
　　出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權的，受讓人有權解除合同，由出讓人返還出讓金，受讓人并可以請求違約賠償。
　　第三十四條（違反規劃管理規定的處罰）
　　受讓人未按出讓合同約定的規劃用地性質(zhì)或者規劃要求開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的，由規劃管理部門(mén)按相關(guān)法規、規章的規定予以處罰。
　　第三十五條（違反土地管理規定的處罰）
　　受讓人未按出讓合同約定的開(kāi)發(fā)期限或者條件開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的，由土地管理部門(mén)按相關(guān)法規、規章的規定予以處罰；情節嚴重的，可以依照法律程序無(wú)償收回其土地使用權。

第五章　附　　則

　　第三十六條（受讓人的納稅義務(wù)）
　　受讓人應當依照國家稅收法律、法規的規定納稅。
　　第三十七條（應用解釋部門(mén)）
　　本辦法的具體應用問(wèn)題由市土地管理部門(mén)負責解釋。
　　第三十八條（施行日期和相關(guān)事項）
　　本辦法自1997年1月1日起施行。上海市人民政府以前發(fā)布的有關(guān)規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。