武漢出臺物業(yè)管理條例 明確空房業(yè)主費用繳納標準（2011.03.02）

　　交房后空置一年

　　物業(yè)費打七折

　　《條例》第十二條規定：房屋交付使用前(含當月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主承擔，但房屋交付后一年內無(wú)人入住的，空置期間由業(yè)主按70%的比例承擔物業(yè)服務(wù)費用。

　　買(mǎi)房之后不入住而任其空置的現象可謂多發(fā)常見(jiàn)，房屋空置期間的物業(yè)費如何收、收多少成為立法過(guò)程中爭執最激烈的問(wèn)題之一。全額繳納對于買(mǎi)主過(guò)于苛刻，繳納過(guò)少則會(huì )損害其他業(yè)主的利益。秦前紅在立法過(guò)程中力主“三七開(kāi)”，即交房后空置一年內物業(yè)費可享受七折優(yōu)惠，并被立法最后采納。秦前紅說(shuō)，“三七開(kāi)”并不是拍腦袋的，而是在實(shí)證調查的基礎上提出的可行方案，這里面蘊含著(zhù)利益權衡的合理尺度，還有調控房?jì)r(jià)的良苦用心。房屋空置期間雖然不會(huì )發(fā)生生活垃圾費用，但小區道路、園林等管理費用并不會(huì )因房屋空置而減少。據他調查，生活垃圾等費用約占物業(yè)管理費用的30%，因此規定交房后空置一年內物業(yè)費打七折的法律規定，可以較好地處理業(yè)主與物業(yè)管理公司的利益沖突問(wèn)題，不僅堅守了立法公平公正的價(jià)值取向，而且取得了雙贏(yíng)的社會(huì )效果。

　　小區公共車(chē)位

　　屬全體業(yè)主共有

　　《條例》第64條規定：利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)建設單位不得出售、附贈或者出租。利用物業(yè)管理區域內的道路或者其他場(chǎng)地設置車(chē)位的，其車(chē)位設置、管理、收費等事項由業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主共同決定。

　　天價(jià)停車(chē)費之所以屢禁不止，一方面是由于車(chē)位的稀缺性，另一方面是源于開(kāi)發(fā)建設單位利用法律的漏洞來(lái)謀取額外收益。遏制不合理的天價(jià)停車(chē)費，關(guān)鍵在于堵住制度漏洞，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位的權力尋租空間，進(jìn)而遏制其道德風(fēng)險。秦前紅說(shuō)，《條例》第64條明確了全體業(yè)主對公共停車(chē)位的共同共有權，一旦發(fā)生關(guān)于車(chē)位的物業(yè)管理糾紛，可以援引物權法關(guān)于共有的規定進(jìn)行處理，從而能夠充分發(fā)揮法律的“定紛止爭”作用。

　　秦前紅說(shuō)，全體業(yè)主掌握了車(chē)位的定價(jià)權并不意味著(zhù)天價(jià)停車(chē)費就此終結，因為業(yè)主在優(yōu)先滿(mǎn)足了自己對車(chē)位需求的基礎上，也有可能與物業(yè)管理公司達成協(xié)議，將車(chē)位以天價(jià)對外出售或出租。為此，政府必須進(jìn)行調控，通過(guò)政府指導價(jià)的形式確保車(chē)位價(jià)格的公平合理。武漢《條例》意識到了該問(wèn)題的重要性，于是便有了第51條的規定對此加以限制：確定和調整車(chē)輛停泊服務(wù)費政府指導價(jià)時(shí)，應當采取座談會(huì )、論證會(huì )、聽(tīng)證會(huì )等形式，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)。實(shí)行政府指導價(jià)的，市物價(jià)主管部門(mén)應當會(huì )同市房屋主管部門(mén)，根據物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量等級和物價(jià)指數變動(dòng)情況，制定相應的基準價(jià)，確定不超過(guò)基準價(jià)20%的上浮幅度，并向社會(huì )公布。(唐六勇 李安安)